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關于制定《廣州市停車場條例》住宅小區 停車保管服務收費議價規則的建議

廣州市人大法工委:
  貴委公布的《廣州市停車場條例》(以下簡稱《條例》),從醞釀、起草到審議、出臺整整歷時10年,充分體現了立法工作之艱辛、態度之謹慎,對緩解全市停車難、治理停車亂等突出問題具有重大意義,我們深感贊同。但《條例》第八條提到“市價格行政管理部門應當會同有關部門制定住宅停車場議價規則,經市人民政府批準后公布。住宅停車場的機動車停放服務收費納入《廣東省定價目錄》時,實行政府指導價管理”。實行政府指導價與國家發改委堅持住宅停車收費實行市場調節價明顯是背道而馳的,與《物權法》的有關規定也是存在矛盾的,《條例》不能凌駕于《物權法》之上,而議價規則的制定也應慎重調研,不能脫離市場調節價這個大原則。
  今年是改革開放40周年,只有堅持法治建設,才能護航改革開放新征程。希望貴委堅持科學立法、民主立法、依法立法,為改革開放提供更加有力的法治支持和保障。
  為健全停車保管服務收費行為規則,廣東省地產常會會同廣州市停車場行業協會、廣州市房地產行業協會深入探討、廣泛調研,根據《中華人民共和國物權法》、《廣州市停車場條例》規定,對住宅小區停車保管服務收費議價規則的制定提出如下意見建議:
  一、住宅小區機動車停放保管服務費(含車位物業服務費,以下簡稱“停車費”)是指物業服務企業、停車服務企業等停車場管理者接受車位所有權人、業主大會或業主委員會及其他合法單位或組織等的委托,按照停車服務合同或其他約定,向住宅小區業主或車位使用人提供停車場地、設施、停車秩序管理以及保管服務所收取的費用。
  上述停車費實行市場調節價管理,具體收費標準由停車場管理者與業主或車位使用人通過合同或其他方式約定。
  二、新建住宅小區,開發企業應當在簽訂商品房買賣合同時,與使用車位的業主確定停車費標準,并通過合同約定。
  建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位應當首先滿足業主的需要。
  已建成住宅小區,停車費實行市場調節價管理。
  停車場管理者應提前向全體業主公示委托授權資料、車位產權證明文件、車位具體位置、車位數量等基本情況及定(調)價理由、停車費標準等,公示時間不少于30日。
  具體收費標準由停車場管理者與業主或車位使用人通過合同或其他方式約定。
  三、已建成住宅小區,占用住宅小區業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,或未依法取得所有權的車位,停車費標準應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,并通過合同約定。
  住宅小區已成立業主大會的,由開發企業及其關聯企業、停車場管理者按照上述程序,與業主委員會確定或調整停車費標準;未成立業主大會的,由開發企業及其關聯企業、停車場管理者按照上述程序,與業主確定或調整停車費標準。
  四、除開發企業及其關聯企業以外的住宅小區業主自有產權車位,自行向車位使用人出租使用,租金標準由業主與車位使用人雙方自行協商約定。
  五、住宅小區業主自有產權車位的物業服務收費,在業主大會成立之前實行政府指導價管理,由停車場管理者與業主通過合同或其他方式約定。
  在業主大會成立之后該物業服務收費實行市場調節價管理,由雙方在物業服務合同中約定。
  停車場管理者已收取機動車停放保管服務費的,不得再向車位使用人重復收取車位物業服務費。
  六、商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓、物流園區、專業市場配套停車場,以及露天停車場(政府列管以外)停車費實行市場調節價管理。停車場經營、管理者可根據建設經營成本、市場供求和競爭狀況、社會承受能力等因素依法自主確定收費標準。其中與住宅小區共用、且無法確認其商場等專用配套性質的停車場,機動車停放保管服務費按“雙過半原則”(建筑面積及人數過半)處理。
  七、鼓勵住宅小區、商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓、物流園區、專業市場等商業配套停車場,以及露天停車場(政府列管以外)設置機動車免費停放時限。為充分利用停車資源,增加車位供應數量,鼓勵公共(益)性單位配套停車場將空余車位提供外部車輛臨時停放,提高停車場的利用率。
  八、住宅小區、商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓等商業配套停車場以及露天停車場(政府列管以外),經營、管理者在實施收費前不需向價格主管部門辦理收費證明或批文;其原有的收費證明或批復文件停止執行。
  九、住宅小區開發企業及其關聯企業應協助停車場管理者做好其取得所有權車位的產權證明文件、車位具體位置、車位數量等基本情況公示工作,并及時更新相關信息。
  十、停車場經營、管理者應根據《廣州市物價局關于印發廣州市停車費明碼標價實施細則的通知》(穗價〔2014〕107號)規定,按照基本樣式和規格,自行更新、制作和使用標價牌,并在停車場每一個入口處及繳費地點的顯著位置,用標價牌明示機動車停放保管服務內容和收費標準。
  十一、價格主管部門要加強對我市住宅小區、商業配套、露天停車場(政府列管以外)停車費監管和開展價格監測工作,及時向社會公布具有代表性的住宅小區、商業配套及露天停車場(政府列管以外)停車費水平。
  十二、建議停車場行業主管部門進一步建立健全停車場服務規范,協同各部門加強對停車服務行為的市場監管;要依法依規引導停車場經營、管理者做好停車泊位信息數據上傳,推進廣州停車信息共享,通過“互聯網+”等信息技術構建停車資源共享平臺,以“錯時、共享、智慧”停車管理新模式,進一步緩解“停車難”問題。
  十三、建議進一步規范物業管理活動,加強物業管理市場監管;建立業主決策電子投票系統,為業主參與物業管理區域內的公共事務提供方便、快捷的決策方式;對占用業主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位的使用等事項,提倡使用業主決策電子投票系統進行表決、公示。
  十四、對違反物業管理有關規定,以及擅自占用業主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的行為,可向房地產行業主管部門投訴,由各級房地產行業主管部門按規定處理。
  對開發企業及其關聯企業、停車場經營者不如實公示其取得所有權車位基本情況的行為,可向不動產登記主管部門投訴,由各級不動產登記主管部門按規定處理。
  十五、各級價格主管部門要高度重視放開住宅小區、商業配套、露天停車場(政府列管以外)停車費管理工作,會同停車場行業主管部門、物業服務行業主管部門建立經常性巡查制度,要求各停車場經營、管理者嚴格按照相關規定收取停車費,落實明碼標價公示,主動接受社會監督。對違反規定的經營者依法予以行政處罰,造成嚴重影響的堅決予以曝光。
  以上建議請予慎重考慮,如可糾,建議以《廣州市停車場條例》(實施細則或解釋)予以明確。
  特此建議,請批復。

原文件下載:粵地會字[2018] 6號20180723關于制定《廣州市停車場條例》住宅小區停車保管服務收費議價規則的建議(停協修改)(2)

廣 東 省 地 產 商 會          廣州市停車場行業協會

                     二○一八年七月二十六日            

 

 

備案號:粵ICP備19059654號

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