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蘇州出新政限售,打擊炒房預計立竿見影

要聞第一財經 2019-05-13 07:53

  一路狂奔的蘇州樓市終于按下“穩定鍵”。
  5月11日,蘇州市政府出臺《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》(簡稱《意見》),對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新建商品住房實施限制轉讓措施,購房人自取得不動產權證之日起,滿三年后方可轉讓。
  而對于蘇州工業園區全域二手住房,購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年后方可轉讓。此次“限售”新政,是蘇州自2016年發布限購、限貸、限價措施之后,房地產調控的再次加碼。
  近年來,蘇州已成房企戰略版圖中的重要城市。4月份,蘇州3個板塊土地拍賣紀錄被刷新,樓市似乎有了新的異動。由此,4月底便有消息稱蘇州將出臺限售政策。
  火熱之下,調控落地。業內人士認為,此次政策對于土地、購房、學區、人才等領域都有較為明確的管控,“房住不炒”政策邏輯不變,體現了蘇州在穩地價、穩房價和穩預期方面繼續采取嚴厲政策。
  “蘇州調控加碼是必然”
  “這波漲價讓剛需心累,讓工薪階層心碎,政府何時可以出臺相關政策穩定房價?”5月6日,有市民在蘇州市住房和城鄉建設局官網上投訴。
  5月10日,蘇州市住建局回應稱:蘇州當前正在研究建立房地產市場長效機制,以穩地價穩房價穩預期為目標,堅持“房住不炒”定位,促進房地產市場平穩健康發展。
  隔天,調控政策便出爐。第一財經注意到,此次政策對于土地、購房、學區、人才等領域都有較為明確的管控。
  《意見》要求,對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域(東起京杭運河,西至珠江路,南至竹園路,北至鄧尉路)新建商品住房實施限制轉讓措施。限制轉讓區域內新取得預(銷)售許可的商品住房項目(含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目),購房人自取得不動產權證之日起,滿三年后方可轉讓。
   對蘇州工業園區全域二手住房實施限制轉讓措施,購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年后方可轉讓。
   同時,調整土地出讓報價規則,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。將土地競價超過市場指導價10%(不含10%)需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規定,調整為超過市場指導價5~10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。將土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)后轉為一次報價出讓方式的規定,調整為超過市場指導價10~25%后轉為一次報價出讓方式。
  土地出讓報價規則,即將土地競拍價格和價格區間進行對比,若超過這個區間,就落實更為嚴格的預售政策,即增加拿地約束和項目銷售約束。“這顯然會增加相關開發商的資金約束,拿地方面也會更為理性。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。
  《意見》還要求,在蘇州工業園區全域內,新取得預(銷)售許可的商品住房,實行人才優先購買政策。房地產開發企業應當將預(銷)售許可建筑面積50~60%的住房,優先出售給在蘇州工業園區就業、創業并在本市無自有住房的人才。
  此外,蘇州工業園區和其他市(縣)、區,可結合本地實際情況,優化完善施教區內住房的學位政策。
  “蘇州調控加碼是必然。”中原地產首席分析師張大偉稱,當地房價、地價上漲必須加碼調控,樓市正常依然是打地鼠、打補丁,政策力度沒有超過市場預期,但一定程度能緩解上漲幅度。
  而在克而瑞蘇常片區總經理戈文問看來,本次調控目的有三方面:希望房企理性拿地,穩地價;調控針對熱點區域和熱點版塊,打擊短期投資行為;園區將新房優先出售給在園區就業和創業的人才體現了蘇州對人才的重視。
  “狂奔”的市場
  調控背后,必然是火熱的市場。
  今年以來,蘇州土拍熱度飆升。據中指院研究報告,今年一季度,蘇州住宅用地成交樓面均價15082元/㎡,同比上漲25%,僅低于2016年四季度成交數據。溢價率19.11%,同比增加3.44個百分點,環比增加12.2個百分點。
  4月份,更是有3個板塊土地拍賣紀錄被刷新。4月29日,經過40輪競拍,中海以35.63億元總地價拿下蘇州工業園區一宗宅地,折合樓面價30287元/㎡,創下園區規劃建設以來的土地拍賣新紀錄。
  中海拿下當時最高價區域土地成交之前,4月24日,蘇州推出5宗地塊,吸引34家房企競拍。最終5宗宅地成功出讓并吸金135.7億元,溢價率超過35%。吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊均產生新的土地拍賣新高。
  不僅如此,蘇州樓市成交同樣回暖明顯。據克而瑞數據,今年一季度蘇州市區商品住宅成交面積169萬平方米,同比增長21%;成交均價20907元/㎡,同比上漲8%。
  4月份單月,蘇州商品住宅成交面積105萬平方米,環比增加58%,同比增加81%;成交均價更是漲至21881元/㎡,環比上漲6%,同比上漲10%。
  不可忽略的事實是,蘇州新房新增供應并不充足。據中指院數據,蘇州市區商品住宅市場一季度新增供應79.23萬平方米,成交185.25萬平方米,供求比為0.43,整體呈供不應求態勢。
  在此之下,蘇州市區二手住房市場迅速升溫。上海易居房地產研究院數據顯示,4月蘇州二手房成交量為11748套,環比增長99.0%,同比增長84.1%,直逼2012年以來歷史最高值。
  實際上,蘇州樓市火熱并非毫無根基。“強二線”城市,是購房者和房企對蘇州的判斷。在長三角城市群中,蘇州是僅次于上海的重要城市。在GDP方面,2018年蘇州僅次于上海,排名全國第7。
  從人口看,蘇州常住人口數量逐年增加,是江蘇省第一大移民城市,也是全國第二大移民城市。據蘇州市統計局數據,2018年末其常住人口為1072.17萬人,同比增長0.36%;戶籍人口為703.55萬人,同比增長1.8%。
  城市發展潛力加持,直接影響到購房者與房企的行為。2018年,蘇州房地產開發投資2558億元,同比增長10.9%;房屋新開工面積2801萬平方米,同比增長9.2%;商品房銷售面積1994萬平方米,同比增長3%。
  結構性調整
  實際上,2019年限售加碼第一城并非蘇州,而是遼寧邊境的丹東。日前,住建部對部分房價波幅較大城市進行預警提示,其中就包括丹東新建商品住宅銷售價格同比漲幅超過20%。
  市場異動之下,蘇州也步入調控行列。第一財經查閱數據發現,2019年4月份,蘇州市園區、姑蘇區、新區、相城區在手普通住宅成交均價均超2萬元/㎡。其中,園區成交均價達36320元/㎡,姑蘇區達35613元/㎡。
  易居研究院將全國100城劃分為超高房價、高房價、中等房價、低房價和超低房價五類,其中大于2萬元/㎡定義為“超高房價”。據其一季度《中國百城房價報告》,包含蘇州在內的11個城市已步入“超高房價”行列。
  而此次調控,效果將如何?克而瑞蘇州房產測評分析師認為,該政策對于投資炒賣行為會有立竿見影的打擊效果,園區和新區市場需求將應聲而落。房企對蘇州市場量價走勢由此前樂觀轉向保守,拿地態度也趨向謹慎。
  嚴躍進同樣認為,類似規定有助于防范各類房源倒賣的現象,形成更為穩健的購房心態,對于打擊炒房需求、穩定價格有積極作用。
  但不可忽視的是,蘇州此次政策為“一區一策”,限售區域僅特定為工業園區和高新區重點區域,其他區縣并不在限制范圍內。
  因此,“姑蘇、吳中、相城市場需求或上漲。” 克而瑞蘇州房產測評分析師認為,投資客轉向其他三區投資,促進姑蘇、吳中和相城市場需求量增漲,進而刺激區域房價。長久看,吳中和相城的房價或將結構性上漲。·
  并且,園區調控也仍存空間。針對園區人才優購政策,嚴躍進認為,其和此前吳中區優購政策類似,可以理解為補庫存的導向。當前蘇州園區新房不多,從人才創業等需求角度出發,顯然有助于擴充房源和優化人才住房。
  對于很多拿下土地的房企而言,又開始了新一輪的賭預期。不過,面對這次調控,未來房企可能需要更加謹慎的拿地、尋找結構性投資機會才是穩妥之道。從產品打造和營銷角度來說,面對已進入改善時代的蘇州新房市場,回到產品本身才是房企重心。

 

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