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黎文江

  被譽為“廣東房地產分析第一人”,是廣東地產界資格最老、最有權威性、市場預測準確度最高的專家。生于廣東南海的他,自1963年開始就一直從事房地產行業相關工作,從業50年來,先后在建筑設計、施工、房屋銷售及工程技術管理、行政管理等房地產開發和管理部門工作;曾擔任廣州市房地產管理局科研設計所副所長、廣州市國土房管局房地產信息中心主任、廣州市房地產協會副秘書長等職務。退休后任職合富輝煌房地產集團首席市場分析師、高級工程師。并擔任廣東省房地產行業協會專家委員會委員,廣東省房地產評估和經紀行業協會市場研究委員會委員。

合富輝煌房地產集團首席分析師黎文江
2014年樓市調控力度不會減弱

  2013年歲末,冬日暖陽。合富輝煌首席分析師黎文江在新辦公室里接受《NO.1廣東地產》記者的專訪。這位曾多次準確預言廣東地產走勢的金牌分析師,對2014年的樓市行情有著不少期待,也有憂慮。黎文江指出,新一屆政府對房地產調控思路雖然有所轉變,但在長效機制的真正建立和鋪開在短期仍難實現。在長效機制真正起作用前,樓市調控難放松,仍需持續控制房價。預計2014年,樓市限購、限貸等政策仍將依舊,調控將會呈現表面松,但實質緊的趨勢。
市中心買套100平方米新房,一年賺72萬
  在展望2014年市場之前,黎文江特別回顧了2013年廣州市場表現。黎文江指出, 2013年廣州樓市雖然商品住宅成交量下滑,但價格卻快速拉升。合富輝煌市場研究部根據廣州市國土房管局公布數據統計,2013年1-11月,廣州市十區的商品住宅成交面積為682.58萬平方米,同比小幅下降6.1%。其中中心六區成交量大幅下滑33.4%。與此同時,2013年1-11月,廣州市十區商品住宅成交均價15745元/平方米,同比上升13.6%,其中中心六區商品房成交均價的漲幅高達24%。黎文江笑道,“也就是說,如果是在廣州的中心市區,在2012年底買套房,到2013年底價格就漲了近1/4。現在廣州市中心的一手房價基本在3萬元/平方米,以100平方米一套計算,如果2012年底買這么一套房,到2013年底就漲了72萬元。相信絕大多數工薪層辛苦一年都不可能有這么高的收入!”
□林林/文
平均數據下,廣州完成房價調控目標不難
  對備受關注的廣州市2013年樓價調控目標是否能完成的問題,黎文江指出:“其實‘平均樓價’就是一組模糊的數據,雖然廣州中心六區樓價漲幅高達24%,但是加上花都、番禺等郊區,甚至于一直‘限價不限購’的增城、從化兩市,數據一攤平,要完成年度目標還是比較容易的。”
根據官方公布的統計數據,2013年1-11月,廣州十區二市商品住宅的成交面積為 1002.8 萬平方米,同比增加 5.3%;整體成交均價為13188元/平方米,同比漲幅10.1%。“這個數據明顯低于2013年廣州市全年GDP預計增幅12%的水平。所以說,雖然老百姓都覺得今年的房價漲得厲害,但是一平均下來,廣州市還是有望達到房價控制目標的。”
廣州樓市基本告別萬元以下時代
  “2013年1-11月,廣州中心六區新增供應占全市比重不到1/4,成交占全市比重不到1/3。而花都、番禺兩郊區,成為廣州全市供應和成交絕對主力。”黎文江介紹說,隨著樓價不斷攀高,目前廣州十區中僅南沙和花都兩區的均價在1萬元(/平方米)以下,其他各區的均價都超過15000元/平方米。“可以說,廣州十區樓市已基本告別萬元以下的時代。”
  另一方面,在政策持續高壓下,大戶型成交一直受到抑制,中小戶型成交占比突出。黎文江指出,“1-10月,廣州十區60-140平方米的商品住宅成交量占全市總量的70%,其中80-100平方米的戶型成交突出,占全市成交總量的31%。中小戶型的高占比,再次說明剛需族仍是市場的主流。”
抑制房價地價過快上漲將是2014年調控主方向
  展望2014年市場,黎文江堅定地說,“目前看,從中央到地方,對2014年樓市的調控力度一定不會減弱。”黎文江分析道,2013年底召開的中央經濟工作會議指出,“我們也要清醒認識到,經濟運行存在下行壓力”,“不能把發展簡單化為增加生產總值”。從這些會議精神看,中央管理層對2014年經濟降溫的容忍度已明顯提高。“所以說,政府將不會再強化房地產拉動經濟的作用。樓市調控仍將持續,而且力度不會減弱。”黎文江指出, 2014年的通脹數據預計基本仍將與2013年底的水平相近。通脹控制難度不大,但需要抑制資產價格過快上漲,及防范金融風險。“在這種大環境下,抑制資產價格,包括房價和地價的過快上漲,仍將是2014年政策的主要方向。”
限購限貸將持續,限價限簽或淡出
  既然調控仍將成為2014年樓市的主調,那在具體的調控政策中,限購、限貸、限價、限簽等措施還會不會繼續呢?黎文江預測,“從目前情勢看,預計在2014年,政府有可能不再提及‘房價控制目標’,但是限購、限貸等措施仍將繼續,而限價、限簽等措施則有可能會淡出。”
  黎文江指出,2013年第四季度出臺的“穗六條”政策,把繳納“個稅/社保”的時限增加到三年,影響頗大。最大的影響是買家的心理預期,導致觀望情緒濃厚。據合富輝煌監測,“穗六條”實施后,廣州多個樓盤的客戶來訪量都明顯減少,部分客戶對降價有所期待,“再等等”的心態明顯加劇。黎文江透露,“從調查數據看,與中低端樓盤相比,高端樓盤受‘連續三年社保/納稅證明’的影響更為明顯。”
  另外,“穗六條”也使兩成多的二手買家入市受阻。尤其是多年來在廣州經商難提供長達三年期的正常社保、納稅證明的生意人受影響最多,占整體二手樓市的兩成左右。而受“二套首付七成”政策影響的買家,占整體二手樓市不足一成。
住房保障達到一定規模,限購才具備退出條件
  限購、限貸等政策什么時候才有可能結束?黎文江指出,“主要看住房保障系統的推行力度和房地產稅的實施進度。”黎文江分析,新召開的十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(下簡稱“《決定》”)中提出:“健全符合國情的住房保障和供應體系”。樓市長效機制要達到的最終目的就是要使老百姓人人“住有所居”。為此,要通過習總書記提出的:“構建以政府為主提供社會保障,以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”來達到這個目的。預計到2015年,全國保障性住房將達到3600萬套,全國家庭覆蓋面達到20%,這是政府的莊嚴承諾。屆時,將是我國房地產市場長效機制取得決定性效果的時刻。這一過程牽涉到的不僅是房地產市場本身的問題,還涉及金融、財稅體制、土地財政等方面的改革。需要政府主導解決,同時也需要時間去解決。其間,必要的行政手段還不能馬上撤消。
黎文江強調:“從短期看,政府在未來2至3年內
  將以加快完善住房保障體系,償還社會保障欠債為首要任務。只有當住房的社會保障超越過往、達到一定規模時,以‘限購’為代表的行政干預才具備了退出的條件。”
房地產稅近幾年內難實施
  十八屆三中全會的《決定》還提出要“加快房地產稅立法并適時推進改革。” 對大家都關心的房產稅問題,黎文江表示:“關于‘房地產稅立法’的提法,加多了一個‘地’字,這就不僅僅是現在人們所說的‘房產稅’,而應該是一種新的綜合性稅種。按理說,新稅種要提交全國人大立法,而這一立法過程,恐怕需要好幾年時間,或許還要等4年,到下一屆全國人大開會才能獲得通過。”
  “因為房地產稅的立法需要耗費較長時間,我覺得至少在近幾年仍難以真正實施。”黎文江分析道,房地產稅與以往物業稅和房產稅有所不同,是一種新的稅種,有可能是對現有交易環節和持有環節各方面稅收的重新調整和整合。實施房地產稅將提高“投機投資性購房”和“高端物業”的資金成本(包括持有成本和交易成本)。不過,實施房地產稅需要達成多個前提條件,包括構建信息平臺、實現信息共享、相關立法、推進實施等等,這些都需要耗費較長時間,“我覺得,在包括2014年在內的近幾年內,房產稅仍將難以在全國范圍真正實施!而在起到增加房屋保有成本作用的房地產稅未開征之前,以抑制投機投資需求為主要目的的限購限貸政策,一時還撤消不了。”
城鎮化和“三舊”改造大有潛力可挖
  黎文江指出,十八屆三中全會的《決定》指出:“要推進農業轉移人口市民化,逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民”。“全面放開建制鎮和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口規模”。
  目前,廣州市人口城市化率達83%,而土地的城市化率為63%,住房的城市化率為66%,與人口城市化率相差20%。800萬戶籍人口住房自有率超九成,而700萬非戶籍常住人口有2/3租房住,并集中在城中村。黎文江介紹說:“按政府的相關規劃,2020年廣州市常住人口將達到1800萬人,如果人均居住面積為23平方米(目前是22平方米)的話,則一年至少平均要新增住房1300萬平方米。”
  黎文江繼續分析道,從2005年到2011年,廣州十區商品住房成交量是773萬平方米/年,而2005年至2011年十區土地供應211萬平方米/年,可建筑面積僅422萬平方米(按平均容積率2),供需缺口達每年351萬平方米。近幾年由于投資投機需求受到抑制。商品住宅年均成交量從調控初期900萬平方米,減到近年600萬至700萬平方米,下降近三成。成交結構方面,限購前后首次置業率占總量比例從50%升至70%,本市戶籍人口購房比例由總量的50%上升到76%,“可以說,近年的房地產調控政策對支持首次置業和本地居民購房,抑制外地人員置業產生明顯效果,使消費結構趨向合理。但是受到高速城市化發展,經濟持續增長,城市拆遷改造等的影響,未來的剛需和改善性需求仍將依然強勁。如何滿足這個市場的需求,將給發展商帶來很大的機遇。”
  黎文江指出,廣州市的土地利用強度在2011年已達到 22.8%。按照國際通行的 30%的生態宜居警戒標準,全市未來建設開發用地新增空間只有大約 522平方公里。另一方面,廣州的用地效率與國內外發達城市有較大差距。去年廣州單位建設用地GDP產出率約800億元/平方公里,還不到香港 (5690億元/平方公里)的1/7、新加坡(3919億元/平方公里)的 1/5,全市低效建設用地超過520 平方公里、占全市建設開發用地總規模32.4% 。低效用地以494.1平方公里“三舊”用地為主,農村建設用地產出效益只有國有建設用地的 1/10。因此,廣州市今后城鎮化和“三舊”改造仍大有潛力可挖,這也將是今后房地產業發展的機遇。
2014年“銀根”不會大幅放松
  制約發展商發展的“銀根”問題向來是左右樓市走向的一大重要因素。黎文江指出,2013年下半年,國內各金融機構的銀根已明顯抽緊。預計在2014年,國內銀根仍不會有太大的放松。另一方面,存款利率上浮空間有可能會進一步打開,這意味著金融機構的獲利水平將受到更大影響。而在實際執行中,除非政府加以管制,否則房貸實際執行利率仍將繼續保持在高位。“也就是說,首套房的優惠利率可能仍難實現。” 而另一方面,持續趨緊的銀根有可能會影響到發展商的擴張速度,但鑒于2013年大好的銷售行情,擁有足夠銷售回款的發展商,在面臨趨緊的銀根時,應該不會像2008年、2009年時那樣緊張,大幅度降價賣樓仍不可能。

 

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