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聶梅生

十二年創會功成身退
72歲房地產女杰再創輝煌

本刊記者   林林   陳晶晶

  2012年11月23日,在全聯房地產商會(原全國工商聯房地產商會)第三屆會員大會上,全聯房地產商會創會會長聶梅生將會長的接力棒交到了富力地產聯席董事長張力手中,退任名譽會長。從科研工作者到學者,從學者到建設部官員,又從官員到房地產商會的創會會長,如今又從功成身退,從主導商會事務退居到主攻顧問與科研,聶梅生的每一次華麗轉身,都成就了一段又一段的傳奇。房地產界,聶梅生被稱為“女中豪杰”,作為中國房地產發展的見證人,面對樓市調整,她冷靜思考、以一顆公平的心站在市場和開發商的中間;面對未來中國房價的謎題,她以專業理性的目光洞察未來,思考走向;對房地產領域的不當政策,她向來直言不諱,諫言高層,努力推動著中國房地產行業的健康發展。
  乘著參加全聯房地產商會第三屆會員大會的空隙,聶梅生接受了《NO.1廣東地產》記者的專訪。今年72歲的她,始終那么精神抖擻,反應快捷,精辟的對話中透著一份特有的優雅與從容。聊起在自己的新身份和即將開展的新工作,聶梅生依然充滿著熱情與活力;而回顧近十幾年來創立房地產商會,見證中國房地產起伏跌宕的發展歷程,她坦言這處在風口浪尖上的工作,讓她有收獲,但也更有壓力與掙扎。這壓力更多地來自于大眾的誤解,“其實商會就是一個企業社團組織,代表的是民營企業和會員的合法訴求;身為會長,我的立場當然是要更多地反映企業的合法訴求。”雖然已退居“二線”,聶梅生仍然希望,“大家能對商會的工作有更多的理解與支持。”而對“十八大”后中國房地產發展的新趨勢,聶梅生指出,今后調控的目標,應該是避免房價和收入同步上漲,特別是房價比收入漲得更快。
  談創會經驗:商會發展應“以為求位”
  過去十年,聶梅生帶領的全聯房地產商會因為敢于“諫言”,勇于創新,在接連的幾輪房地產調控中聲名鵲起。這十年來,聶梅生頻繁地出現在各種地產論壇的演講臺上,對行業政策、市場走勢與宏觀經濟給出自己的判斷。當每次房地產行業面臨重要的政策關口,全聯房地產商會更以行業組織名義進行政策“諫言”和地產常識的普及。他們牽頭組織的REICO工作室已經連續數年發布有影響力的行業研究報告,由于經費充足,獨立研究,REICO工作報告已成為業內的權威觀點來源。
  REITS,精瑞地產基金,REICO工作室,綠色建筑,2009年全國“兩會”地價與房價報告……提起這十年有目共睹的“政績”, 聶梅生謙遜地說:“做過的事讓別人評價,沉淀下來的東西要經得起歷史的推敲。商會成立12年來,我們一直堅持‘以為求位’,以‘作為’求得自己的‘江湖地位’。” 這種切切實實為行業辦事實、辦好事,“以為求位”的創會經驗,非常值得其他的同行借鑒。
  聶梅生回憶道,“現在的全聯房地產商會最早是在2000年開始籌備的,當時還叫‘中國住宅產業集團聯盟’。因為聯盟不需要注冊,不是很正規。1年后,我就把它轉成了‘全國工商聯住宅產業商會’,找到更有利于運轉的合法‘上級’。2006年,‘住宅產業商會’正式改為‘房地產商會’,從原來主要專注在科研、設計、產業化、綠色建筑、產業鏈上下游等方面,擴大到更注重金融屬性的房地產行業。這一次的改名可以說是讓商會在概念和范疇上更具合法性了,更能涉及到金融、政策和市場等房地產的各個領域。”
  提及當年的這一重大改變,聶梅生不無遺憾地指出,“其實當時我們曾想過把改成‘不動產商會’,因為這更能說明房地產的金融屬性,可惜在中國的產業分類中并沒有‘不動產’。最后還是只能用‘房地產’這一概念來概括。”
  2012年,原全國工商聯房地產商會正式改名“全聯房地產商會”,并且成功在民政部注冊成全國性一級商會。對此,聶梅生不無欣慰地表示,“到目前為止,房地產商會的范疇和組織合法性與當年相比已有了很大的變化,這與近十幾年來中國民營經濟的快速發展有關。當年‘36條’發布后,民營經濟在中國經濟中的地位越來越重要,這成為商會注冊、登記、被國務院批準的背景。我們可以說是因應了時勢,應運而生的。”
  提起商會的成功經驗,梅聶生坦言:“中國市場經濟有著強大的生命力,我認為,從民營角度促成商會建設,對中國經濟很有意義。我們做了十幾年的事情,作為一種聲音和力量,研究深度逐漸被業界認可,包括REICO報告等能夠上呈給國務院。隨著商會在行業中的作用,我們獲得了承認,最后注冊成功也就名正言順。”
  12年來,聶梅生和她一手創立的全聯房地產商會,在每輪房地產調控關口普及常識,向決策層提建設性建議,提出公眾關注的調控話題等方面成效彰然,但隨著房地產被關注程度的日益廣泛,處在風口浪尖上的商會,也常被人指為發展商利益的代言人。對此,聶梅生坦言道:“這件事我一直有壓力,但從未明確表示我不是利益代言人。從根本上說,商會就是一個企業組織,代表的當然是民營企業和會員的合法訴求,而我身為會長,立場就應該是反映企業的合法訴求。畢竟,與能源、交通等行業相比,房地產不是以國有壟斷企業為主的行業,而是以民營企業為主,在中國房地產行業,民企大概占了85%,這是其他大產業所沒有的超高比例。也正因如此,我們房地產商會的聲音才能夠更大一些。另外,我們又隸屬于全國工商聯,沒有地域的限制,可以說也更有話語權。未來,商會應利用其合法性與獨到的優勢,繼續發展壯大。”
  談“政績”:推動行業變革創新,加強國際化合作
  在每輪房地產調控的當口,發布有影響力的行業研究報告,向政府“諫言”調控政策,推動行業健康發展,是全聯房地產商會最引人注目的“政績”。提起近十年來由商會提出并被決策層采納的一系列政策建議,聶梅生指出,“這十幾年來我們的努力,主要還是集中在行業層面、科技層面和國際合作三個層面。”
  在行業層面上,自2003年央行發121號文件開啟調控第一槍后,聶梅生帶領的房地產商會一方面開始研究精瑞基金,打響房地產基金第一槍。另一方面又通過工商聯,向發改委報過綠色建筑投資基金和公租房基金。聶梅生回憶道,“當時我們的初衷是想做房地產基金中的REITs,并提出了中國REITs的第一份報告和建議,促成銀監會的批準。盡管當時沒有在資本市場上體現,作用有限,但我認為現在REITs已順理成章。正是我們推進了房地產基金、房地產金融這條線,直至現在遍地開花。”
  除了“銀根”外,在“地根”方面,房地產商會的作用也同樣突出。聶梅生介紹說,“2009年時,兩會期間我們曾放出重磅炸彈,最先捅破了地價在房價中的高占比,還有土地收入曾達到同期財政稅收70%的事實。隨后又對土地及其相關的稅收成本,包括土地出讓金、土地增值稅作了一系列的研究。后來又研究了土地出讓金和房價、房產稅的關系,理清了土地脈絡。這些工作讓人們開始關注土地價格、地王、樓面價、‘面粉貴過面包’等現象,并逐漸形成了共識:即房價高并非只是開發商捂盤或少數炒房人造成的結果,它與地根、銀根關系密切。我們的這些工作提高了大眾的認知,也促使決策層進行綜合性的考量,是我們促進房地產的頂層設計產生了變化。比如直接影響到土地出讓方式,不再是價高者得,等等。”
  在科技層面上,長年從事過科學研究的聶梅生有著理工科嚴密的邏輯思維,這種科研背影,賦予了房地產商會有更深的科技基因和更強的研究能力。2001年,商會出版的《中國綠色建筑評估體系》制定了中國首個綠色建筑評估標準并展開了60個示范項目。對此,聶梅生不無自豪地表示,“我們的綠建標準具可操作性,技術含量更高,更能幫企業解決問題。我們商會促進了中國綠色標準的實行;而我們的成功也讓政府相信,在我們中國,未來也可以和發達國家一樣,把一些技術標準的制訂權下放到行業協會。”
  在商會國際化方面。曾在美國作過三年訪問學者的經歷,讓聶梅生積累了更多的國際化視野與人脈。正是在聶梅生的努力下,房地產商會的國際合作非常多,商會跟中美可持續發展中心聯系密切,聯合國人居署還曾與商會商討,計劃設立一個針對全球私營企業的聯合國人居企業獎,由全聯房地產商會負責中國私營企業的部分。
  談后任:商會未來一定會更好
  完成與新任會長的交接棒后,聶梅生對商會的未來更信心十足:“我相信他們肯定會做得更好!十年前房地產業還不成熟,現在是高起點,形勢不像以前那么困難,一些企業在調控中已百煉成鋼。這次換屆后,商會還繼續保持著傳統的優勢,商會的格局穩定,秘書處不動,我作為名譽會長還將繼續處理一些工作銜接的問題,也會繼續做科技方面的研究。另外,商會的會員、REICO工作室等商會的研究力量和內部機制都不變,日常工作不會受影響,而且還可能會有更新的升級版。相信新一屆的班子,一定會將商會建設推到另一個歷史的新高度!”
  聶梅生信心十足地表示,這些年的房地產發展成就了我們,也成就了商會。我認為房地產未來仍有發展前景,它與民生、城鎮化、GDP并駕齊驅,三者都發展,人均收入在漲,房地產肯定還是要發展,商會的前景一定會更光明。

  對話后市:
  政策:房地產調控將更“惠民”

   “從這次的‘十八大’,我們可以看到中央對對民生的重視。如果折射到房地產方面,就牽涉到惠民。參看敏感的房價收入比,分子是房價,分母是收入。之前的調控都強調‘合理房價’,也就是假使收入不變,房價的變化。但如果房價降一半或收入漲一倍,結果也是一樣。現在都提‘收入倍增’,如果房價穩定了,也可以達到效果。我們現在要避免的是,房價和收入同步上漲,特別是房價比收入漲得還要快。我非常期待在民生背景下的改革型新政!”
  聶梅生強調,“十八大”后,房地產方面一定會釋放出更多新的政策,比如降低土地和融資成本等方面,畢竟壓縮開發商、炒房人的空間最終效果都比較有限。同時,還將開展農村土地流轉中的同地同權同價,土地供應一邊是政府招拍掛,一邊是集體土地流轉,在市場化中有競爭,這也有助于降房價。
  而對限貸、限購等政策,聶梅生表示,“我認為調控政策是有作用的,畢竟樓價目前比較平穩。但限購政策的出臺,在很多城市是有誤傷的,一些城市樓價并不高,也要跟著限購。行政手段是有形的手,它只是裁判員,監控市場的發展;而市場是無形的手,屬于規律性的發展。如2012年6月份以來房價有所上升,正是無形的手在起作用。”聶梅生指出,“豪宅市場沒必要限購,因為即使放開了,買豪宅的人也仍是少數,對改善性等住房消費,應該讓市場去調整。”聶梅生透露,“其實各地方的限購政策本身就有一定的彈性,新政可能會對戶籍有適當的放寬,釋放一批首次購房者,一定程度沖擊受限購的購買力等。”
  樓價:樓價難再爆漲,低于7%屬合理水平
  與聶梅生對話之時,正是任志強“明年3月房價將暴漲”言論大受關注的時候。針對大眾最關心的樓價問題,聶梅生表示,“房價報復性反彈可能性不大,因為政府會干預,而且隨著調控政策的出臺,目前的房價已經趨于平穩。”
  面對一些城市在調控下,房價依然堅挺,甚至有些微漲的現象,聶梅生更表示,房價的漲幅能夠和GDP、人均收入、CPI指數,通脹指數取得一個合理的區間就好,它不應該漲得特別快,漲過了GDP或者漲過了人們工資的增長,那它就脫離了經濟的基本面。聶梅生分析道:“什么是合理房價?GDP要發展,人均收入要提高,房價不應該超過它就可以。比如說2020年如果說GDP和人均收入翻一番,年增長率是7.18,那么房價就漲到7%以下就是合理的。2011年和2012年1到10月份的數字,就是6到7,這么嚴厲的宏觀調控調了兩年,房價漲了多少,10月份是6.9%,2010、2011年是6到7,所以說這個情況下,我們都是6、7的增幅,如果放開肯定不可承受。也就是說,樓價漲幅控制在7%以下,就仍是一個合理的水平。還有一種判定方法,按房價收入判定,現在各個城市都高,大城市房價收入比從12倍降到6倍,6倍是國際認可的合理值。收入不變,房價跌一半是不可能的。 如果未來收入倍增了,你敢說房價從今天開始十年不變嗎?我覺得不可能,GDP在漲,人均收入在漲,CPI也存在上升,如果只是房價不漲,這樣的話,就虧損了,所以這兩種都不可能的。房價的合理期待就是收入比房價漲的快,房價慢點漲,收入快點漲。
  當然,以投資為目的的商品住宅市場我認為還會被限制,所以房價不會暴漲。11月份的數據,是在恢復,恢復的幅度一個月比一個月要好一些,但是還沒有到超過政府的忍耐和老百姓預期的程度,房價以后會處于低于GDP增長,會上漲但是不像原來那樣十年長五倍,一年漲20、30%。
  聶梅生還指出,房地產市場走勢通常最先是體現在交易量上,而不是最先反應在房價上的,因為房價只是交易的結果,不是交易的開始,所以我們可以去看二手房市場,因為二手房市場會更多地反映市場的走向。這一輪的市場回暖,就主要是從二級市場開始恢復的,這說明北京等市場的自住型需求很高,兩年的限購期已壓不下去,一定需要釋放。“但是,這一輪的回暖并不會出現大幅漲價的可能性。房地產市場經過兩年嚴厲調控之后達到了停止房價過快上漲的目的,從未來宏觀調控來說,也不會允許前功盡棄。一旦房價脫離經濟基本面,過快上漲,則肯定會出臺新的政策。
  “值得一提的是,在政府大力推動的城市化進程中,剛需和改善性購房需求還將持續增長、”聶梅生指出:“所以說,在相當長的階段,中國住宅市場仍將面臨房價上漲的壓力。
  
   房產稅:應先向商業地產開刀
  對大眾關注的房產稅問題,聶梅生表示,當前有關部門正在抓緊研究房產稅的試點和擴容。不過目前主要還只是在總結一下試點的情況,研究首先對企業持有的房產,也就是商業地產、產業地產征收房產稅。估計短期內還不會針對個人普遍征收。
  對如何抑制炒樓,聶梅生指出,“房子多,你住沒關系,但如果拿出去賣或者出租,那就要收稅了。最好能實行梯級稅收,購買的次數越多收的稅越多;面積越大,收的稅也越多。”
  
  房地產開發:應適應城市發展
   就房地產發展的城市差異及一些城市的房地產泡沫等問題,聶梅生認為,不能簡單說一二線城市如何或三四線城市如何,一個城市的房價,關鍵在于城市的價值支撐。
  她表示,一線城市雖然房價很高,但它有來自全國甚至全球的購買力支撐,尤其一線城市核心地段土地的稀缺,房價雖高卻很難下降。而一些人口不多、仍在人口流出階段的城市,如果房子開發過多,供大于求,即便房價很低,依然有下跌的風險。
  就鄂爾多斯、溫州、貴陽等城市的房地產開發及房價變化,她認為,“鄂爾多斯是一個資源型城市,當地人錢掙得容易,很多人把錢投向了樓市,快速推高了房價,一旦后續沒有足夠的需求,這種靠投資推高的房價就沒有了支撐,自然會出問題”。就溫州房價問題,她表示雖然都與資金推動有關,但溫州人的錢賺得更努力,更辛苦,城市價值相對也更有支撐,情況要稍好些。而貴陽則是階段性開發量過大,速度過快,若調整好節奏,會隨著城市發展,消費能力和需求增加而解決,像三亞等地雖然房價很高,雖然常住的人也不多,但這里本身就是旅游度假城市,是有城市價值和消費需求支撐的。
  聶梅生認為,房地產開發規模和速度一定要適應城市發展,而一個城市的房價,只有在城市價值支撐下才會合理,才會平穩。偏離于城市發展階段的房地產開發規模,偏離城市價值的房價,最終都會出問題。
   
人物簡介:
   聶梅生,全聯房地產商會(原全國工商聯房地產商會)創會會長,現為名譽會長。博士生導師,清華大學客座教授、哈爾濱工業大學客座教授、聯合國人居最佳范例獎評委、世界生產力科學院院士。
  1962年畢業于清華大學土木工程系,曾于中國市政工程西南設計院工作逾18年
  1984年至1986年,由國家公派至美國倫塞利爾理工學院(Rensselear Polytechnic Institute)做訪問學者
  1991年起出任建設部科學技術司副司長
  1994年擔任科學技術司司長、建設部科學技術委員會委員
  1996年起出任中國土木工程學會水工業分會理事長
  1998年起擔任建設部住宅產業化辦公室主任、部科學技術委員會副主任
  2001年起出任全聯房地產商會會長
  2006年起任中國城鎮供水排水協會副會長
  2007年起出任精瑞(中國)不動產研究院院長
  2012年11月起,任全聯房地產商會名譽會長
   聶梅生教授曾多次獲得國內外的獎勵,包括:全國科學大會獎、建設部科技進步一等獎、國家教委科技進步一等獎、國家環保局科技進步三等獎、國家九五科技攻關項目“2000年城鄉小康住宅科技產業示范工程”先進個人、國家863項目“住宅產業CIMS工程”先進個人、北京市科學技術獎一等獎、第57屆紐約水污染控制年會優秀論文獎、聯合國第四次世界婦女大會嘉獎等。
精采語錄:
房地產一定是有投資性,比如說我買八套房不一定叫炒房,什么叫炒房,利用按揭貸款來買房,利用金融杠桿來買房,這才叫炒房;
限購、限貸這個事情,取不取消都不是當前需要認真討論的一個問題。
我們現在要避免的是,房價和收入同步上漲,特別是房價比收入漲得還要快。我非常期待在民生背景下的改革型新政!

  什么是合理房價?GDP要發展,人均收入要提高,房價不應該超過它就可以。目前的CDP漲幅大概是7,也就是說,房價漲幅如果控制在7%以下,那就仍是一個合理的水平。
  其實商會就是一個企業社團組織,代表的是民營企業和會員的合法訴求;身為會長,我的立場當然是要更多地反映企業的合法訴求。 

 

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