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顧云昌

  高級城市規劃師,著名房地產專家。現任全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任,中國商業地產聯盟理事長。北京大學博士后導師,重慶房地產職業學院客座教授,北京大學房地產總裁黃埔同學會名譽會長,北京大學房地產總裁黃埔班教務長。
  主持完成了“跨世紀中國住宅產業政策的研究”、“完善經濟適用住房政策的研究”等重要課題,兩次獲得國家科技進步一等獎。

  從年中開始,中國房地產市場連續出現成交量下降,房價持續下跌,商品房庫存量大增的現象,“房地產崩盤論”論調抬頭,市場何去何從讓發展商迷惘。是該持幣觀望還是出手“抄底”,也讓不少買家倍感糾結。
  就社會關注的一系列熱點問題,《NO.1 廣東地產》雜志特別專訪了全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌。顧云昌指出,中國房地產已進入“新常態”,市場正在變態、變味、變型;整個行業正處在深度調整階段,房地產企業要經歷一個冬天,但市場不會崩盤,預計到明年某個時段可望見底回升。

□文/ 林林

全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任
顧云昌:中國房地產正在“變態、變味、變型”

  中國房地產不會崩盤,也不能崩盤

  對近期涌起的中國房地產“崩盤論”,顧云昌反問道:“什么是‘崩盤’?房子無人問津了,整個行業出現大量不良資產,甚至導致了金融危機,那才叫‘崩盤’。我認為,中國房地產是不會崩盤,也不能崩盤的!” 顧云昌進一步解釋道,“不會”是客觀的,就是既有剛性需求做基礎,再加上新型城鎮化的支持,銷量和售價不會斷崖式下跌。“不能”是主觀的,即便現在正調整結構,房地產在國民經濟中的特殊作用和重要地位還是無可取代,國家不可能放任其崩潰,就算不是“救市”,也會在恰當時機扶持。也就是說,從政府到老百姓都不希望房地產崩盤,因為崩盤意味著中國的房地產出了問題,中國經濟穩增長就不可能了。

  經濟“三期疊加“房地產行業進入新常態

  來自中指院發布的2014 年8 月百城房價指數顯示,從2014 年5 月開始,這100 個城市的新建(商品)住宅平均價格已連續4 個月出現了環比下跌,從漲跌城市個數
看,有74 個城市房價環比下跌,26 個城市房價環比上漲。
  面對房地產市場出現的持續走低行情,顧云昌指出,中國經濟目前處于經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、原有政策的消化期這“三期疊加”期。同時,也仍然處于重要的戰略機遇期,房地產行業由此也進入了新常態。在新常態下,房地產市場出現了三大變化:市場變態,政策變味,產業變型。
  顧云昌表示,“市場變態”是指當前房地產市場的狀態已發生改變,正在由賣方市場向買方市場變化。從新開工面積、銷售面積、賣地面積等數據看,上半年房地產市場較去年有較大差距,行業下行是個事實,開始步入深度調整,而這與當前中國整體經濟大環境相關,也與房地產本身的市場需求有關。
  “政策變味”是指政府的房地產政策已在調整變化,從“控房價”變成“去庫存”,很多城市退出了限購政策,但最關鍵的還是去限貸。
  “產業變型”是指我國房地產市場已經由賣方市場轉為買方市場。企業在轉型,在“變型”,企業經營從粗放轉發向集約,業態從單一轉向多元,產品從精糙轉向精細,變成綠色化、差異化和服務化的產品。

  樓市年內難見底,明年可能見底回升

  鑒于整個市場已經在“變態”,再加上樓市小周期的變化,顧云昌預計,下半年樓市依然不會見好,“實際上現在市場還在下行當中,投資增長速度還在放慢,我覺得現在還沒有見底的這種趨勢。特別是在目前房貸政策沒有發生變化前,樓市反轉是不可能的。”
  展望后市,顧云昌預測:“雖然今年內很難見底,但在明年的某個時段見底以后,房地產市場就會往上走。”

  房地產地位不可替代,增速放緩是理性回歸

  顧云昌還指出,中國經濟三期疊加,肯定會改變房地產業的生存環境,無法使增長像過去那樣毫無阻礙。但困境并不是絕境,換個角度看,現在也是中國經濟大有可為的重要戰略機遇期。因此,否認房地產業下行是自欺欺人,而恐慌大難臨頭則又過了頭。
  顧云昌分析認為,從總體上看,房地產業在經濟中的地位仍然不可代替,調結構是增減比例,而不是徹底撤換剔除。未來,只能說房地產業的貢獻度會相對減少,但基于我國人口總量和新型城鎮化推進速度,房地產業的投資比重、對消費拉動、行業帶動的重量級,就算不是國民經濟的唯一支柱,也始終是中流砥柱。
  在顧云昌看來,許多問題只有在穩增長中才能得到解決。“與其說中國房地產市場要崩盤、要泡沫破滅,還不如說中國房地產市場目前是增速放緩、高位盤整、理性回歸。”顧云昌認為,應該看到中國房地產市場正在理性回歸當中,正在改變過去的野蠻成長的態勢,出現了一種好的跡象,中國房地產市場的未來將更健康、更美好。

  長期來看房地產投資最能保值增值

  對大家普遍關心的房地產投資問題,顧云昌坦言,“其實跟股市、黃金等其他投資方式相比,房地產投資的增值、保值能力整體上看仍最強。我有個朋友在美國華爾街工作了十幾年,他的研究數據顯示,過去100 年投資回報率最高的是股票,達到10%-12%,但是,真正賺錢的股民只有10%,30% 是打平的,60% 的人是虧損的。所以說,股票回報很高,但只有少數人能賺錢。”
  “至于另一種重要的投資品——黃金,雖然投資回報穩定,但回報率卻也只有2% 左右,是比較低的水平。相比之下,房地產投資回報總體上在6% 左右,而且回報穩定,所以說,從長期看,房地產仍是一個能夠保值增值的產品。”

  中國樓市未來20 年仍有上升空間

  顧云昌還指出,過去十幾年,中國房價飛漲,那是因為地產最容易受貨幣影響,大量貨幣發行承接到土地上就造成了房價瘋狂的上漲。展望未來,顧云昌表示,應該說,目前房地產已進入了穩增長的通道,不太可能出現過去十幾年那種快速攀升的勢頭,但是,在中國經濟持續穩增長的情況下,老百姓的收入水平會不斷提高,因此,房價往上走的態勢是必然的。
  “當然不排除在整個增長過程中有波浪性,有時會上升,有時會下滑;有的時候快一點,有的時候慢一點,這樣的波動是有可能的。從總體上看,中國房地產市場的空間還很大,至少未來20 年內還是繼續上升的態勢。”

  有購房需求的,該出手時就出手

  顧云昌分析,現在是整個房地產產業的深度“手術”期。這場手術如果是在2009 年進行可能不會出現現在這樣的漫長和疼痛,但當年“4 萬億”的強刺激猶如嗎啡,在短時間內的確讓經濟有了顯著提升,但也埋下了更多“病根”——地方政府向銀行的大量借貸只能依賴土地收入去償還。所以在2009 年以后,各地大量買賣土地,開發商囤地、開發、建成、變成庫存——形成惡性循環。簡而言之,現在的高庫存,確實與當年的“4 萬億”密切相關。
  顧云昌指出,深度“手術”帶來陣痛,房地產下行已成為周期性的大趨勢,但是從整體上看緩而穩的,不會是斷崖式的。“對于想要買房的人,我建議不要再等所謂的‘底’了,房地產的‘底’從來都只有過后才總結出來,再高明的投資師都不可能抓準這個底;因此只有你有需求,又遇到適合自己的房子,該出手時還是要出手;而對于房地產企業來說,銷售量的下跌也是相對而非絕對的,因此也不必過于悲觀。”

  二套房信貸放松才是去庫存的關鍵

  從過去的供不應求轉為現在的供大于求,“人等房”變成了“房等人”,政府任務也隨之從“壓房價”變為了“去庫存”。對需求的良性疏導只是在下游,消化庫存的另一有效手段是從源頭上控制供應。
    顧云昌指出,從根本上看,政府調控應該是分類調控,根據不同城市的實際情況實施不同的政策措施。政府調控更應該是“雙向調控”,在市場嚴重供大于求時,就應該控制供應,促進存量房的銷售;而當市場供不應求時,就應該增加市場供應,有效抑制投資需求。政府的政策一定要兩端兼顧,兩頭同時開鑿,才能使整個市場管道重新暢通。就目前來看,“去庫存”最有效的政策支持還是在信貸方面。從5 月份央行的兩次動作可看出,中央的態度是保障和鼓勵首套房,而對地方來說,僅首套房已經不夠提振經濟,所以以各種方式試圖將信貸向二套房甚至是三套房傾斜。“我認為這個方向是對的,要想讓整個市場的消化機能動起來,中央下一步也應該在對二套房的信貸上做文章。讓購房者能及時、簡便且以比較低廉的成本借到錢,這才是能讓他們下決心買房的關鍵,也是去庫存的關鍵。”
 

 

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